אילן יצחקי נ' אינוונטק חברה להשקעות בע"מ ואח'

פסק דין

עניינה של התביעה בעסקה (להלן: "העסקה"), למכירת מקרקעין בשטח של כ-40 דונם בעיר פלוישט ברומניה (להלן: "המקרקעין"). התובע טען כי הוא הוכיח כי הוא יזם את העסקה, וכי הוא היה הגורם היעיל לביצועה. התובע טוען כי העסקה הושלמה בהצלחה לאחר שהוא לקח בה חלק משמעותי, וכי הוא זכאי לשכר על כך מהנתבעים.

הרקע העובדתי לעסקה

מר אריה אלתר (להלן: "אלתר") הוא בעליה של חברה רומנית (להלן: "חברת אלתר"), שבאמצעותה הוא רכש חברה רומנית אחרת (חברת SC Flacara SRL - להלן: "החברה בכינוס"), שהמקרקעין היו בבעלותה. על המקרקעין היה קיים מפעל ליציקות מתכת. החברה בכינוס היתה בהליך הסדר נושים, תוך שהיא נוהלה על ידי כונס נכסים. מטרתו של מר אלתר היתה לסיים את הליך הכינוס, לשלם את החובות לנושים, לפנות את המפעל מהמקרקעין, ולהקים עליהם פרויקט בנייה. השלמת העסקה היתה כרוכה, אם כן, בתשלום מלוא חובות של החברה בכינוס.

לכן, במהלך שנת 2006 פנה אלתר למספר גופים, וניסה לעניין אותם ברכישת זכויות במקרקעין. בין היתר פנה אלתר בהקשר זה גם לנתבעת 3 (להלן: "אפי"). אפי ביקרה לטענתה במקרקעין. לגרסתו של אלתר, אפי בקשה לרכוש את כל הזכויות במקרקעין, בעוד שאלתר לא היה מעוניין בכך באותו שלב, אלא היה מעוניין בשותפות. למתכונת כזו, אפי סירבה. בשנת 2006 לא הצליחו אם כן אפי ומר אלתר לגבש ביניהם עסקה.

אלתר ניהל משא ומתן גם עם הנתבעת 1 (להלן: "אינוונטק") ביחס לשיתוף פעולה אפשרי בעסקה. בסופו של דבר נחתם בין אינוונטק לבין אלתר הסכם הלוואה ביום 30.8.06, בו הוסכם כי אינוונטק תעמיד מימון בסכום של 4 מיליון אירו, שיועברו לכונס הנכסים לצורך תשלום חובות החברה בכינוס. בין אלתר לאינוונטק סוכם כי אינוונטק תקבל אופציה לרכוש 50% מהזכויות במקרקעין תמורת הסכום של 4 מיליון אירו. כן ניתנה לאינוונטק אופציה לרכוש את מלוא הזכויות במקרקעין, תמורת סכום של 7 מיליון אירו. האופציה של אינוונטק הוארכה מדי פעם בהסכמה.

לאור האופציה שניתנה לאינוונטק, לא יכול היה אלתר אם כן למכור את הזכויות ללא הסכמתה של אינוונטק לעסקה. את ההלוואה בסכום של 4 מיליון אירו, העבירה אינוונטק לחברה בכינוס, ובסכום הזה שולמו החובות והמיסים של חברה זו.

לאחר העסקה בין אלתר לבין אינוונטק, נוהל כאמור בשנת 2007 משא ומתן בין אלתר לאפי. כפי שיובהר להלן, נוהלה הדברות בין מר אלתר לבין מר דוד חי, ששימש מנהל פיתוח עסקי ולאחר מכן – סמנכ"ל ומנהל אזור באפי. בשנת 2007, נערכו גם מספר פגישות בהן השתתף התובע, בנוכחות מר נוטה ז"ל, שהיה מנכ"ל אפי אירופה (להלן: "נוטה"), והנתבע 2 (להלן: "לוקסמבורג") מטעם אינוונטק.

המסמך הכתוב הראשון המתייחס לעסקה בין אפי לבין אלתר, הוא מסמך עקרונות בין מר אלתר לבין מר חי, מיום 19.2.07 (להלן: "הסכם העקרונות הראשון", שהעתק ממנו צורף כנספח 6 לתצהירו של מר חי. יוער כי בסיכומי התשובה מטעמו, הטיל התובע ספק באמינותו של מסמך זה – ר' ה"ש iv בעמ' 4 לסיכומי התשובה). בהסכם העקרונות הראשון, סוכם מחיר – 400 אירו למ"ר קרקע, וסוכם כי מתווה העסקה יהיה רכישה של 100% מהקרקע.

ביום 25.3.07 חתמו אפי ומר אלתר על מסמך נוסף בו סוכמו עקרונות העסקה (להלן: "הסכם העקרונות השני", נספח 10 לתצהיר מר חי). הוסכם בין הצדדים כי המקרקעין יימכרו בשלמותם לאפי. הסכמי העקרונות שניהם היו כפופים לבדיקת נאותות. לאחר מכן התקשרו הצדדים בחודש נובמבר 2007 בהסכם סופי, באותם תנאים כפי שסוכמו בהסכם העקרונות השני.

העסקה שגובשה בסופו של דבר בין הצדדים – שהיא העסקה נושא התובענה דנן, היא עסקה במסגרתה מכרה חברה קפריסאית בבעלות משותפת של אינוונטק ושל אלתר (להלן: "החברה הקפריסאית") את מלוא הזכויות במקרקעין, באמצעות חברה רומנית בבעלותה המלאה. לאחר מכן נחתם הסכם עם אפי למכירת החברה הרומנית בעלת הקרקע (היא חברת SC Flacara SRL, החברה בכינוס – ור' עדותו של עו"ד תירוש ביחס לאופן המפורט בו בוצעה העסקה).

טענות התובע

לגישת התובע, פנה אליו לוקסמבורג בחודש נובמבר 2006, ביודעו כי התובע "בקי בשוק ברומניה" (עמ' 204 שורה 23). בפגישה הראשונה איתו, סיפר לוקסמבורג לתובע, כי אינוונטק היא בעלת אופציה לרכישת זכות במקרקעין, שהם בבעלותו של מר אלתר. לוקסמבורג בקש מהתובע לסייע לאינוונטק ליצור קשר עם אפי, כדי שאפי תרכוש חלק מהזכויות במקרקעין או את כולן. התובע טען כי מאותו שלב ואילך, הוא החל לפעול במרץ לקידום העסקה - הן במתווה של מכירה, והן במתווה של שותפות בין אינוונטק לבין אפי.

בין הצדדים נערכו פגישות רבות ביחס לעסקה – כך טוען התובע. כך בין היתרף תיאם התובע פגישה בקניון סביונים בין לוקסמבורג לבין מר נוטה מאפי. בפגישה זו, כך טוען התובע, התוודעו הצדדים זה לזה לראשונה, ודנו באפשרות להוציא את העסקה לפועל – בין אם באמצעות רכישת מלוא הזכויות על ידי אפי אירופה, ובין על ידי הקמת שותפות.

בנוסף, הפגיש התובע את לוקסמבורג עם האדמיניסטראטורית שלו ברומניה, גב' אלינה קיוו (להלן: "גב' קיוו"), במלון הילטון בתל אביב, ולוקסמבורג אף נפגש איתה פעם נוספת ברומניה. גם עו"ד תירוש, סמנכ"ל פיתוח עסקי באינוונטק, נפגש עם גב' קיוו. הגב' קיוו היתה גם זו שארגנה פגישה שנערכה בפלוישט, במפעל שנמצא על המקרקעין.

התובע התייחס לשיחת טלפון בינו לבין מר נוטה, מיום 19.2.07. בשיחה זו התקשר נוטה אל התובע בידיעה כי הוא שוהה ברומניה יחד עם לוקסמבורג. נוטה בקש מהתובע לשיטתו להשפיע על לוקסמבורג למכור לאפי את כל הזכויות, והבטיח כי ידאג לתגמל אותו ולפצות אותו. התובע טען כי גרסתו ביחס לשיחה זו תואמת את עדותו של מר נוטה, לפיה אפי בקשה להתקדם במו"מ לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין.

התובע התייחס לפגישה שנערכה ביום 20.2.07 במפעל במקרקעין, פגישה שהוא יזם ותיאם. השתתפו בה לוקסמבורג, אדריכל פלוישט, מר סטאן, נציג אפי - מר סולומון, שותפו של התובע מר יוסי יעקב והתובע עצמו. לאחר שובם של הצדדים מהפגישה במפעל לעיר בוקרשט, התקיימו שתי פגישות נוספות – במלון מריוט (עם גב' קיוו ולוקסמבורג), ובמלון גולדן טוליפ (עם לוקסמבורג ואלתר).

פגישה נוספת אותה ארגן התובע, לטענתו, היתה פגישה במשרדי אפי בישראל, בחודש מרץ 2007. התובע טוען כי לאחר פגישה זו, הוא מודר מהעסקה, והנתבעים ניתקו איתו את הקשר.

התובע טען כי יום לאחר החתימה על הסכם העקרונות השני, הודה נוטה כי התובע זכאי לעמלה בגין שירותיו. התובע טען כי הוא זכאי לשכר גם מאינוונטק. באשר לטענת אינוונטק לפיה התובע היה זכאי לשכר רק לו היתה נרקמת עסקת שותפות עם אפי, טען התובע כי לא היה כל קשר בין אינוונטק לאפי לפני מעורבותו, כי הצדדים ניסו לקדם את שתי האפשרויות – הן שותפות והן מכר מלוא הזכויות , וכי הוא קידם גם את האפשרות של מכר הזכויות במלואן לאפי. התובע אף טען כי אין זה סביר כי היה פועל כפי שפעל, אילו היה סבור כי יהיה זכאי לרווח מהעסקה רק אם היא תצא לפועל במתווה מסוים, ולא במתווה אחר.

התובע התייחס לטענות הנתבעים ביחס למשא ומתן שהתקיים בין אפי לבין אלתר, עוד בשנת 2006. כאמור, אין חולק כי באותו שלב התעניינה אפי ברכישת מקרקעין ברומניה. אולם, התובע טען כי במשא ומתן עם אלתר, ביקש אלתר למכור לאפי רק חלק מהזכויות ולהישאר שותף שלה, בעוד אפי לא היתה מעוניינת להיכנס לשותפות. לכן, לטענתו, משא ומתן זה לא צלח ונזנח. התובע טען כי אינוונטק נכנסה לתמונה וקבלה את האופציה לרכישת המקרקעין משום שהקשר עם אפי נותק, וכן הוא טען כי אפי כלל לא ידעה כי לאינוונטק יש זכויות במקרקעין, עד שהתובע נכנס לתמונה.